项目名称：河北白鹿温泉
       投  资  方：华莹集团
       服务范围：详细规划、景观设计、运营管理
       规划时间：2006年7月

一、规划背景

（一）我国温泉旅游的开发趋势成为项目的外在推动力

1. 第四代温泉发展趋势

建国以来，我国温泉开发历经四个发展阶段，从单一的疗养院式疗养度假温泉，逐步迭代升级为大型综合温泉旅游区。现阶段，温泉旅游已突破单一沐浴、疗养的基础功能，契合现代休闲旅游消费需求，覆盖物质体验、文化感知、精神放松多重层面，形成集养生、休闲、度假、观光于一体的综合型旅游业态。

2. 功能多元化和综合性

当前国内温泉景区整体朝着多元化、综合化方向发展，整合休闲、养生、疗养、度假、观光等核心功能，配套建设度假酒店、特色餐饮、商务会议、休闲娱乐等完善服务设施，打造复合型休闲旅游度假区。

从行业发展历程来看，以露天温泉沐浴为核心产品、融入精品旅游线路的温泉度假模式，自1998年起在国内兴起。其核心特征是将温泉沐浴从传统室内场景拓展至露天、半露天场景，强化温泉的保健养生、休闲娱乐、自然体验、运动康养价值，彻底摆脱了温泉仅作为酒店、度假村配套附属产品的低端定位（第一代温泉开发模式：温泉仅为自然沐浴资源，未纳入旅游线路体系，依附于酒店、度假村运营）。

综合性温泉旅游景区呈现由南向北、全域普及的发展态势。1999年至2005年，以广东省温泉旅游开发为标杆引领，产业模式逐步向全国延伸，先后涌现出珠海御温泉、恩平锦江温泉、清新温矿泉、珠海海泉湾，以及湖北应城温泉、天津帝都温泉等一批国内标杆性大型温泉旅游景区。

3. “温泉+地产”的发展趋势

目前国内文旅行业涌现出温泉旅游与房地产、酒店产业深度融合的新兴业态，温泉资源开发成为该业态升级发展的核心驱动力，具体体现在三方面：

（1）社会经济持续发展，催生城市第二居所消费需求，依托优质自然生态环境的城郊文旅地产、度假地产迎来快速发展机遇。

（2）房地产行业资本持续向温泉文旅领域倾斜，国内大型企业集团多元化战略布局、民营资本的入局，为温泉旅游产业注入充足资金，推动行业规模化、高品质发展。

（3）成熟的温泉旅游运营模式可赋能旅游地产开发，丰富项目业态、提升项目品质，显著增加旅游地产的附加值与市场竞争力。

（二）项目具备温泉旅游景区和旅游地产开发核心条件

中长期度假型旅游景区与旅游地产的开发，需依托两大核心基础条件：一是内在资源与配套条件，即区域拥有优质的度假旅游资源、便捷的交通路网、完善的服务配套，可满足游客中长期休闲度假需求；二是外在市场条件，即区域旅游经济增长势头强劲，度假市场具备一定知名度与规模，拥有稳定的消费客群。

本项目所在地温塘镇完全满足以上两大开发条件，核心优势如下：

1. 温塘镇拥有华北地区一流的天然温泉资源，资源禀赋稀缺、品质优越。

2. 温塘温泉旅游依托平山、西柏坡全域大旅游体系，是区域旅游格局中的核心接待服务枢纽，区位与产业配套优势突出。

3. 温塘镇已形成石家庄城郊第二居所集中开发片区，城郊休闲度假社区初具规模，旅游地产发展势头良好。

4. 温塘温泉疗养、度假开发历史悠久，温泉宾馆、疗养院运营成熟，在华北地区拥有良好的市场口碑和稳定的康养、度假消费群体。

基于温塘镇优质的温泉资源、成熟的文旅发展环境，石家庄华莹集团拟在此打造以温泉为核心主题，集休闲度假、商务会议、康养养生于一体的多功能大型温泉度假村，同步配套高品质旅游地产业态。本次特委托海森温泉设计院开展项目专项规划，为项目建设、运营、管理提供科学、系统的专业依据。

二、温泉资源分析

（一）温塘温泉资源的现状及地方政策因素

1. 温泉水资源状况

温塘温泉为全国17处重点温泉资源之一，资源覆盖面积0.09平方公里，核心区域热水层埋深不足2米，天然出露温泉水池2个，配套深井9眼，当前由地方政府管控5-6口核心温泉井。

根据地质专家勘测论证，温塘温泉合理日用水量控制标准为3000m³/d，极限承载用水量为4500m³/d。2006年五一黄金周期间，区域温泉日用水量峰值达5000m³/d，超极限承载标准，导致温泉水位下降2米；经后期补水涵养，目前温泉水位已恢复至正常水平。

2. 温塘温泉文化典故

温塘拥有两千年汤治康养文化积淀，温泉旧址原有汉武庙，知名的“白鹿跑泉”历史传说便发源于此。相传汉武帝刘彻身患疮疾，久治不愈，夜梦神人指引，得知太行山脉温塘温泉可治百病。随后汉武帝乘白色神鹿寻至温塘，沐浴温泉后顽疾痊愈，遂御赐温泉为“宝泉圣水”，封地为“温塘”。

为深度挖掘传承本土温泉历史文化，依托汉武帝骑鹿寻泉、“桃花水”等经典传说，温塘镇每年常态化举办“桃花浴”文化旅游节，形成独具特色的地域文旅IP。本次规划将以本土温泉文化为项目核心文化底蕴与发展主线，同时适度融入异域温泉文化元素，提升项目体验感与新鲜感。

3. 温泉水控制性政策因素

温泉水资源是本项目的核心支撑资源，水资源供应量、管控政策直接决定项目长期可持续发展能力，相关影响因素如下：

（1）景区运营需稳定水量支撑。温泉度假区的规模运营、业态落地依赖充足的温泉水资源，项目日均用水量达到1500m³/d，可保障全域业态稳定运营。若供水量不足1500m³/d，将优先保障核心温泉体验区、度假酒店用水，并配套建设水循环利用系统，提升水资源利用率。

（2）新增项目或将引发水资源重新分配。若区域后续引入投资规模更大、能级更高的温泉项目，地方政府或将调整温泉水资源管控政策，通过重新分配水量、限制取水额度、提高用水标准等方式管控资源，直接影响本项目的经营规模、发展空间与运营模式。

（3）水资源收费政策影响项目运营成本。当前区域温泉水资源呈现供不应求的态势，为平衡全域度假区用水供需、规范资源开发，政府或将通过上调水资源使用费的方式调控市场，直接增加项目长期运营成本。综上，温泉水资源分配与管控政策是影响项目发展的核心决定性因素，投资方需提前与属地政府对接协调，明确项目基础用水额度与相关政策，保障项目可持续运营发展。

（二）项目可控制性资源分析

1. 可控温泉水量

目前华莹集团自有温泉井1口，日均出水量约600m³/d，可作为项目补充水源；项目核心温泉水源来自政府统一分配，日均分配水量约800m³/d。本次规划以800m³/d日均用水量为核心依据配置产品业态，同步规划水循环利用体系，最大化提升水资源利用效率。

2. 温泉水温

温塘温泉出水温度为70℃，依据《地热资源地质勘查规范》，属于低温地热资源热水级。结合温塘本地气候条件与温泉运营标准，项目温泉泡池常规营业水温控制在35-42℃：每年5-10月，泡池适宜水温为35-37℃；11月至次年4月，泡池适宜水温为38-40℃；特色高温体验池水温控制在41-42℃。因原出水温度高于运营标准，同时兼顾水循环使用需求，项目需配套建设水温调节、加热恒温系统。

3. 温泉水的化学性质

温塘温泉为高温弱碱氯化硫酸盐氡泉，富含氡、铁、镁、氯、硫等32种对人体有益的微量元素及矿物质。经温塘工人疗养院长期临床实践验证，该温泉水可有效调节人体心血管与神经系统，具备降压、镇静、安神、镇痛等康养功效，对皮炎、神经炎、关节炎、运动外伤、内分泌紊乱等病症具有良好的辅助治疗效果，水质完全达到医疗康养用水标准。

三、规划目标与亮点

本项目坐落于河北省石家庄市平山县，总规划面积166670㎡。项目依托温塘镇稀缺的温泉资源与优质的文旅发展环境，以温泉养生文化为核心主题，深度挖掘秦汉唐传统文化底蕴，融合东西方温泉文化精髓，打造集休闲度假、康养养生、文旅体验、高端人居于一体的全国一流复合型温泉度假村。

项目采用分期开发模式：一期重点落地“温泉+地产”开发模式，打造温泉沐浴、康养保健、生态农业、旅游地产等核心产品，依托成熟的温泉度假运营体系赋能地产增值；二期实施业态升级与规模扩建，落地“加勒比海滩”水上乐园项目，创新打造“温泉+水上乐园”的四季全时文旅业态模式，突破温泉旅游季节性局限。

四、规划理念

1. 自然生态理念：融合园林绿化与水景景观，实现景观水面与功能水面的联动互补，打造原生态、低干扰的自然度假环境。

2. 人文和谐人居理念：兼顾度假体验与人居品质，营造静谧舒适、人文浓厚、和谐宜居的休闲度假场景。

3. 健康度假理念：聚焦温泉康养核心，深耕养生、康疗、休闲业态，打造全龄健康度假体系。

4. 多元文化交融理念：以新古典主义为风格基调，融合东方传统温泉文化与西方休闲度假文化，实现古今结合、中西交融的文化体验。

五、项目定位

（一）主题定位

以温泉养生文化为核心主题，秉持生态、自然、和谐的发展理念，以新古典主义为建筑与景观风格，深度彰显秦汉唐传统文化底蕴，萃取东西方温泉文化精华，打造休闲度假与旅游地产深度融合的复合型国际化温泉度假村。

（二）功能定位

以温泉休闲度假为核心特色，强化商务会展接待配套功能，构建集温泉度假、康体疗养、养生养心、商务会议、生态体育、农业休闲、高端人居于一体的多元化、复合型国际温泉旅游度假区。

（三）文化定位

深耕本土特色温泉文化，以汉武帝“白鹿跑泉”传说为核心文化IP，传承温塘“三月桃花浴”传统民俗文化，同时融入华莹集团企业文化，实现地域民俗、历史文化、企业品牌文化的深度融合与立体呈现。

（四）产品定位

1. 度假型温泉旅游产品

主打城郊型温泉休闲、度假、养生、疗养、游乐产品，将健康休闲设计理念融入温泉康体、游乐、运动全业态，配套住宿、餐饮、娱乐、体育运动等多元服务，适配城市客群中短期城郊度假、休闲放松的核心需求。

2. “温泉+地产”组合旅游地产产品

依托成熟的温泉旅游运营模式赋能旅游地产开发，以核心温泉资源提升土地与物业价值，打造高端生态度假人居片区，形成“文旅引流、地产赋能、双向增值”的良性发展模式。

3. 游乐休闲产品

适配家庭出游、自驾自助游等主流出行模式，布局温泉水上游乐、生态果园体验、生态休闲体育等业态，丰富度假村产品体系，提升沉浸式度假体验，契合大众休闲度假的行业发展趋势。

4. 运动休闲产品

完善度假区运动配套体系，建设网球场、羽毛球场、标准游泳池等运动场地，将体育运动、健康休闲与温泉康养度假深度结合，打造动静结合、全龄适配的综合型温泉度假目的地。

六、功能分区及产品策划

（一）温泉度假旅游板块

1. 度假酒店区

地块位于项目U型基地北侧，以中线山脊为轴线向两侧延展，规划用地面积29345㎡。核心承载两大功能：

（1）综合接待服务功能：作为度假区一级核心服务区、交通集散中心，布局高端度假酒店、生态停车场、游客服务中心、特色商业街、主题餐饮中心，全方位提供住宿、餐饮、购物、会务、康体娱乐、旅游接待等一站式服务。

（2）文化展示体验功能：集中展示“白鹿跑泉”主题温泉文化与华莹集团企业文化，打造度假区门户形象与第一印象展示区。

2. 中心温泉区

本区域为项目核心温泉度假功能区，细分设置风情温泉区、生态养生温泉区、宫廷温泉区三大二级功能分区。

规划依托项目水资源条件、山地地形地貌，结合国内温泉行业发展趋势，差异化打造中高端山地温泉产品。秉持自然生态的规划理念，融合中国传统宫廷温泉文化与日式精致温泉风格，营造自然闲适、健康雅致、兼具东方神韵的纯粹温泉沐浴体验。区域内布局动水SPA池、养生加料池、趣味情趣池、民俗文化主题池、景观休闲池、动感游乐池、儿童专属泡池等多元业态，配套完善的康养休闲设施。整体产品规格、业态丰富度、体验品质对标国内乃至国际高端温泉标准，保障项目四季稳定运营，全面适配大众、高端、亲子、康养等各类客群消费需求。

3. 生态体育公园区

位于项目基地西侧，规划占地面积16280㎡。聚焦生态健康理念，打造依托自然山水、融合运动休闲的沉浸式体验项目，整体分为三大功能组团：一是谷地运动组团，规划建设2个网球场、1个篮球场，满足大众运动健身需求；二是山地休闲森林公园组团，依托谷地南侧斜坡打造沉浸式生态森林公园，强化游客参与体验，丰富自然休闲业态；三是景观水系组团，规划2300㎡生态景观湖，弥补北方区域山水景观短板，塑造项目灵动水景风貌，形成“前水后山”的优质山水格局。景观湖水源采用处理后的循环温泉水，实现水资源高效循环利用。同时在景观湖畔配套建设垂钓长廊、休闲垂钓木屋，打造临水休闲、怡然自得的度假场景。

4. 旅游果园区

选址于基地内坡度较大、不适宜建设构筑物的山坡地块，规划面积22240㎡。区域以自然休闲、生态游憩为核心功能，依托山地地形大面积种植四季果树、观赏花卉、特色蔬果，打造生态田园景观。一方面实现坡地生态绿化，塑造四季有景、春夏赏花、秋冬摘果的田园风貌，丰富度假区景观层次与旅游活动；另一方面依托山地起伏地势打造环山休闲步道，为游客提供漫步吸氧、田园休闲的沉浸式体验。

5. 度假别墅区

规划占地面积30710㎡，作为高端酒店客房的补充业态，依托山地地形分为坡地别墅、景观别墅两类产品，主打私密化、高端化、沉浸式度假居住体验。

（二）旅游地产板块

1. 旅游地产区

位于项目基地南侧，规划占地面积37855㎡。聚焦分时度假、旅居置业、第二居所三大核心需求，落地成熟的“温泉+地产”开发模式，以温泉文旅流量赋能地产价值升级，打造高品质度假人居片区。

地块整体地势抬升，视野开阔、景观优越、私密性强，是打造高端度假人居的优质地块。建筑设计采用现代简约风格，色调温暖柔和、造型灵动雅致，充分贴合自然山水环境，实现建筑与生态、景观、温泉资源的有机融合，让住户兼得温泉康养体验、山水景观视野与静谧私密的居住空间。具体产品配置如下：

（1）豪华单体别墅：共计13栋，单栋建筑面积150㎡，总建筑面积3900㎡，全部坐北朝南，采光观景条件优异。

（2）联体别墅：共计9栋，单栋建筑面积200㎡，总建筑面积3600㎡。

（3）经济型度假公寓：以小户型产品为主，适配石家庄市民城郊第二居所、短途旅居、康养度假的购房需求，总建筑面积17760㎡。